Khi nói đến thẩm định dự án EB-5, nhiều nhà đầu tư thường tập trung vào những yếu tố dễ nhìn thấy như quy mô xây dựng, vị trí dự án, tên tuổi chủ đầu tư hoặc mức độ nổi bật của regional center. Tuy nhiên, một dự án EB-5 không được đánh giá đúng chỉ bằng mức độ nổi tiếng hay cách trình bày tài liệu. Về bản chất, thẩm định dự án EB-5 phải đi vào những yếu tố có liên quan trực tiếp đến lộ trình thẻ xanh và mức độ an toàn của khoản đầu tư. Trong số đó, job creation cushion là một chỉ số đặc biệt quan trọng vì nó phản ánh phần việc làm dư ra so với ngưỡng tối thiểu mà dự án cần tạo cho các nhà đầu tư EB-5. Dù đây không phải là một thuật ngữ pháp lý chính thức trong luật, nó lại gắn chặt với yêu cầu cốt lõi của chương trình EB-5 là tạo tối thiểu 10 việc làm toàn thời gian đủ điều kiện cho mỗi nhà đầu tư.
Thẩm định dự án EB-5 không nên bắt đầu từ lời quảng bá
Một trong những sai lầm phổ biến nhất khi thẩm định dự án EB-5 là bắt đầu từ những gì dự án muốn nhà đầu tư nhìn thấy đầu tiên. Đó có thể là hình ảnh dự án đẹp, vị trí đắc địa, thương hiệu lớn, lịch sử phát triển lâu năm hoặc các thông điệp như “đã được chấp thuận”, “an toàn”, “ưu tiên” hay “được nhiều nhà đầu tư lựa chọn”. Những thông tin này có thể hữu ích ở mức tham khảo nhưng không đủ để đánh giá chất lượng thực sự của một dự án EB-5.
Thẩm định dự án EB-5 là quá trình bóc tách xem dự án có đang vận hành trên một nền tảng đủ chắc để bảo vệ cả hai mục tiêu quan trọng hay không: Mục tiêu thẻ xanh và mục tiêu hoàn vốn. Một dự án có thể được quảng bá rất mạnh nhưng vẫn tồn tại rủi ro trong cấu trúc vốn, tiến độ triển khai, khả năng tạo việc làm hoặc chiến lược hoàn vốn. Vì vậy, nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào tên tuổi hoặc độ nổi bật của dự án, họ rất dễ bỏ qua những chỉ số phản ánh rủi ro thật sự bên dưới bề mặt. Đây là lý do việc thẩm định dự án EB-5 phải bắt đầu từ những yếu tố có thể kiểm chứng, thay vì từ cảm giác an tâm do marketing tạo ra.
Thẩm định dự án EB-5 cần nhìn vào yêu cầu tạo việc làm như thế nào
Trong chương trình EB-5, yêu cầu tạo việc làm là một điều kiện rất quan trọng. Hiểu đơn giản, mỗi khoản đầu tư EB-5 phải gắn với việc tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian đủ điều kiện. Với các dự án thuộc trung tâm vùng, số việc làm này không chỉ được tính từ những người làm việc trực tiếp tại dự án mà còn có thể được tính từ những tác động lan tỏa mà dự án tạo ra cho nền kinh tế theo phương pháp tính được chấp nhận. Điều đó có nghĩa là khi thẩm định dự án EB-5, nhà đầu tư không thể chỉ dừng ở việc hỏi dự án có tốt hay nổi tiếng hay không mà phải nhìn sâu hơn vào cách dự án tạo ra việc làm, cách số việc làm được tính và mức độ an toàn của phần việc làm dư ra.
Điểm quan trọng là số việc làm trong hồ sơ EB-5 không phải con số được đưa vào chỉ để làm đẹp tài liệu giới thiệu. Đây là một phần rất quan trọng trong nền tảng pháp lý của hồ sơ, vì nó liên quan trực tiếp đến khả năng gỡ điều kiện thẻ xanh về sau. Chính vì vậy, yêu cầu tạo việc làm phải được xem là một nội dung trọng yếu khi thẩm định dự án EB-5, chứ không phải một chi tiết chuyên môn mà nhà đầu tư có thể bỏ qua.
Vùng đệm tạo việc làm cho thấy mức độ an toàn của dự án EB-5 đến đâu
Nếu phải chọn một chỉ số quan trọng nhưng rất dễ bị thị trường xem nhẹ, đó chính là vùng đệm tạo việc làm. Trong quá trình thẩm định dự án EB-5, có thể hiểu đây là phần việc làm dư ra so với mức tối thiểu mà dự án cần có cho toàn bộ số nhà đầu tư. Ví dụ, nếu một dự án có 40 suất EB-5 thì về nguyên tắc phải gắn với ít nhất 400 việc làm đủ điều kiện. Nếu báo cáo kinh tế cho thấy dự án có thể tạo 520 việc làm, thì 120 việc làm chênh thêm đó chính là phần vùng đệm tạo việc làm.
Ý nghĩa của vùng đệm này nằm ở khả năng chống chịu của dự án trước những biến động thực tế. Một dự án chỉ vừa đủ số việc làm trên giấy sẽ rất dễ gặp rủi ro nếu tiến độ xây dựng bị chậm, chi phí thực tế thay đổi, một phần hạng mục không triển khai như kế hoạch hoặc cách tính số việc làm bị xem xét chặt hơn. Ngược lại, một dự án có vùng đệm đủ dày sẽ có thêm khoảng an toàn nếu phát sinh sai số trong quá trình triển khai. Nói cách khác, vùng đệm tạo việc làm không bảo đảm tuyệt đối rằng dự án chắc chắn an toàn, nhưng nó cho thấy dự án đang có khoảng dự phòng hay đang đứng quá sát ngưỡng rủi ro.
Đây là lý do vùng đệm tạo việc làm trở thành một chỉ số rất đáng chú ý khi thẩm định dự án EB-5. Nhà đầu tư càng nhìn rõ phần dư địa này, họ càng có cơ sở để đánh giá liệu dự án đang được xây trên một nền tảng tạo việc làm bền vững hay chỉ đang vừa đủ đẹp trên giấy tờ.
Thẩm định dự án EB-5 phải phân biệt giữa vùng đệm thật và vùng đệm chỉ đẹp trên giấy
Không phải cứ nghe dự án có vùng đệm tạo việc làm cao là có thể yên tâm. Một sai lầm khá phổ biến là nhìn vào con số này rồi mặc định đó là bằng chứng cho mức độ an toàn của dự án. Thực tế, khi thẩm định dự án EB-5, điều quan trọng không chỉ là vùng đệm nhiều hay ít, mà là chất lượng thật sự của phần vùng đệm đó.
Nhà đầu tư cần đặt ra những câu hỏi cụ thể như số việc làm của dự án đến từ khoản chi xây dựng đã thực sự giải ngân hay chủ yếu vẫn nằm ở dự toán tương lai. Phần việc làm đó được tính dựa nhiều vào dữ liệu thực tế hay dựa vào các giả định dễ thay đổi. Dự án đã phân bổ bao nhiêu việc làm cho các nhà đầu tư trước đó. Nếu tiến độ bị kéo dài hoặc kế hoạch triển khai thay đổi, phần vùng đệm còn lại có còn đủ an toàn hay không. Một dự án có vùng đệm nhìn rất đẹp trong tài liệu giới thiệu vẫn có thể rủi ro hơn một dự án có vùng đệm vừa phải nhưng cách tính chặt chẽ và minh bạch hơn.
Nói ngắn gọn, giá trị của phần tạo việc làm không nằm ở con số được kể ra cho hấp dẫn, mà nằm ở khả năng chứng minh phía sau con số đó.
Thẩm định dự án EB-5 cần đặt vùng đệm tạo việc làm vào đúng vị trí
Dù rất quan trọng, vùng đệm tạo việc làm không phải là yếu tố duy nhất quyết định chất lượng của một dự án EB-5. Một bài thẩm định dự án EB-5 nghiêm túc không nên xem đây là yếu tố duy nhất rồi bỏ qua các nội dung còn lại. Một dự án có vùng đệm tạo việc làm khá tốt nhưng cấu trúc vốn yếu, tỷ lệ vay nợ cao, tiến độ thi công không ổn định, điều khoản hoàn vốn thiếu rõ ràng hoặc rủi ro điều chuyển vốn lớn thì vẫn là dự án cần được xem xét rất kỹ.
Nói cách khác, vùng đệm tạo việc làm cần được đặt vào đúng vai trò của nó. Đây là một chỉ số thẩm định rất quan trọng đối với lộ trình thẻ xanh, nhưng không phải là chỉ số duy nhất để đánh giá toàn bộ dự án. Khi thẩm định dự án EB-5, nhà đầu tư cần xem vùng đệm tạo việc làm cùng với cấu trúc vốn, tình trạng giải ngân, hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng, kế hoạch vận hành, cơ chế phân bổ việc làm và phương án hoàn vốn. Chỉ khi đặt vùng đệm tạo việc làm vào toàn bộ bức tranh, nhà đầu tư mới tránh được hai sai lầm phổ biến: hoặc xem nhẹ nó, hoặc thổi phồng nó quá mức.
Khi thẩm định dự án EB-5, nhà đầu tư nên hỏi gì về vùng đệm tạo việc làm
Một nhà đầu tư thận trọng nên yêu cầu đơn vị tư vấn hoặc phía dự án giải thích rõ các điểm then chốt liên quan đến vùng đệm tạo việc làm. Trước hết, tổng số việc làm mà dự án dự kiến tạo ra là bao nhiêu và đang được tính theo cách nào. Tiếp theo, số việc làm đó đến từ chi phí xây dựng đã thực sự triển khai, từ hoạt động vận hành hay từ nhiều nguồn kết hợp. Sau đó, nhà đầu tư cần biết đã có bao nhiêu việc làm được phân bổ cho các suất đầu tư trước đó và phần vùng đệm còn lại hiện nay là bao nhiêu. Cuối cùng, cần hỏi rõ nếu dự án chậm tiến độ hoặc thay đổi kế hoạch triển khai thì phần vùng đệm còn lại có còn đủ an toàn hay không.
Những câu hỏi này không hề quá phức tạp như nhiều người vẫn nghĩ. Ngược lại, đây là những câu hỏi rất cơ bản nếu nhà đầu tư muốn nhìn một dự án EB-5 bằng góc nhìn thẩm định thực chất. Một đơn vị tư vấn có năng lực sẽ không né tránh các câu hỏi này. Họ phải có khả năng giải thích rõ logic tạo việc làm, chỉ ra cơ sở dữ liệu dùng để tính toán và cho thấy mức độ an toàn hiện tại của dự án, thay vì chỉ lặp lại rằng dự án có nhiều việc làm.
Vì sao thẩm định dự án EB-5 là bước bảo vệ cả thẻ xanh lẫn vốn đầu tư
Rất nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng thẩm định dự án EB-5 chủ yếu là để giảm rủi ro mất vốn. Cách nhìn này chưa đủ. Trong EB-5, chất lượng thẩm định còn liên quan trực tiếp đến lộ trình thẻ xanh, vì khả năng tạo việc làm là yếu tố tiếp tục được xem xét khi nhà đầu tư nộp hồ sơ xin gỡ điều kiện thường trú. Điều đó có nghĩa là thẩm định dự án EB-5 không chỉ để chọn một khoản đầu tư nghe có vẻ hấp dẫn, mà là để chọn một dự án có khả năng bảo vệ cả mục tiêu định cư của gia đình.
Đây cũng là lý do những chỉ số như vùng đệm tạo việc làm cần được đưa lên bàn ngay từ giai đoạn đầu. Nếu để đến khi hồ sơ đi sâu hơn mới bắt đầu xem xét, nhà đầu tư có thể đã bỏ lỡ thời điểm tốt nhất để đánh giá rủi ro.
Thẩm định dự án EB-5 theo hướng thực chất giúp nhà đầu tư chọn đúng dự án
Khác biệt giữa một quyết định đầu tư cảm tính và một quyết định đầu tư tỉnh táo nằm ở cách nhà đầu tư đọc dự án. Nếu chỉ nhìn vào thương hiệu, quy mô hoặc tốc độ bán suất, nhà đầu tư rất dễ đi theo tâm lý đám đông. Ngược lại, nếu bắt đầu từ việc thẩm định dự án EB-5 một cách thực chất, nhà đầu tư sẽ nhìn ra những câu hỏi quan trọng hơn như dự án tạo việc làm bằng cách nào, vùng đệm hiện tại dày hay mỏng, cấu trúc vốn có lành mạnh hay không, tiến độ có ổn định không, cơ chế hoàn vốn có rõ ràng hay không và rủi ro lớn nhất đang nằm ở đâu.
Trong bối cảnh thị trường EB-5 ngày càng có nhiều thông tin quảng bá, cách tiếp cận này càng trở nên cần thiết. Nhà đầu tư không nhất thiết phải trở thành chuyên gia kinh tế hay luật sư di trú, nhưng cần làm việc với một đơn vị tư vấn có khả năng giải thích dự án bằng ngôn ngữ thẩm định rõ ràng, thay vì chỉ dùng ngôn ngữ bán hàng. Đó mới là nền tảng để chọn được một dự án EB-5 có mức độ an toàn cao hơn cho cả hồ sơ định cư lẫn dòng vốn của gia đình.
Xem bài viết quan trọng khác về EB-5 của Connect New World tại đây!
