Thuế mua bất động sản Hy Lạp đang trở thành vấn đề cần theo dõi đối với người mua đến từ các quốc gia ngoài Liên minh châu Âu. Sau khi Chính phủ Hy Lạp công bố kế hoạch nâng thuế chuyển nhượng đối với nhà ở từ 3% lên 15% cho một số công dân nước thứ ba, thông tin cập nhật ngày 28/09/2026 cho thấy phạm vi của biện pháp đang tiếp tục được làm rõ, với một số trường hợp dự kiến không thuộc diện áp dụng và thời điểm triển khai được đề cập là ngày 01/07/2027.
Điểm quan trọng đối với nhà đầu tư Việt Nam là mức 15% chưa phải mức thuế đang được áp dụng tại thời điểm hiện tại. Cơ quan Thuế Hy Lạp AADE vẫn công bố thuế chuyển nhượng bất động sản ở mức 3% trên giá trị chịu thuế, cộng thêm khoản đóng góp cho chính quyền địa phương bằng 3% số thuế chính. Vì vậy, những gia đình đang cân nhắc mua bất động sản hoặc thực hiện kế hoạch Golden Visa Hy Lạp cần phân biệt rõ giữa quy định hiện hành và chính sách mới đang được hoàn thiện.
Thuế mua bất động sản Hy Lạp hiện nay vẫn là 3%
Theo AADE, người mua bất động sản tại Hy Lạp hiện chịu thuế chuyển nhượng bằng 3% giá trị chịu thuế của bất động sản. Trên số thuế này còn có khoản đóng góp cho chính quyền địa phương với tỷ lệ 3% của chính khoản thuế chuyển nhượng, khiến mức chi phí thực tế tương đương khoảng 3,09% giá trị chịu thuế. Người mua có trách nhiệm kê khai và thanh toán thuế trước khi hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng.
Ví dụ, nếu giá trị chịu thuế của một bất động sản là 250.000 EUR, khoản thuế chuyển nhượng theo mức hiện tại là khoảng 7.500 EUR và tổng số tiền sau khoản đóng góp địa phương khoảng 7.725 EUR. Nếu một giao dịch sau này thuộc diện chịu mức thuế 15%, thuế chính sẽ tương đương khoảng 37.500 EUR và mức hiệu dụng sau khoản đóng góp địa phương có thể lên khoảng 38.625 EUR. Chính tài liệu của Chính phủ Hy Lạp cũng mô tả mức hiện tại là 3,09% và mức dự kiến mới là 15,45% khi tính thêm khoản đóng góp này.
Hy Lạp đang đề xuất thay đổi thuế mua bất động sản như thế nào?
Ngày 07/09/2026, Chính phủ Hy Lạp công bố chi tiết gói biện pháp kinh tế mới, trong đó có kế hoạch nâng thuế chuyển nhượng từ 3% lên 15% đối với nhà ở được mua bởi một số công dân thuộc quốc gia ngoài EU. Chính phủ cho biết mục tiêu của biện pháp là hạn chế áp lực từ nhu cầu mua nhà của người nước ngoài lên giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của cư dân trong nước.
Một điểm cần lưu ý là tài liệu chính thức không mô tả đây là mức thuế 15% áp dụng cho tất cả bất động sản của mọi người ngoài EU. Phạm vi được công bố tập trung vào nhà ở và không bao gồm bất động sản thương mại, đất hoặc các loại bất động sản khác. Nhóm đối tượng cũng được xác định cụ thể hơn dựa trên quốc tịch, tình trạng cư trú và các trường hợp được pháp luật Hy Lạp công nhận.
Cập nhật ngày 28/09: phạm vi thuế 15% đang được làm rõ
Theo cập nhật của eKathimerini ngày 28/09/2026, sau phản ứng từ các tổ chức và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, biện pháp đang được bổ sung thêm các trường hợp ngoại lệ. Thông tin từ quá trình làm rõ chính sách của Bộ Tài chính cho thấy mức thuế cao hơn dự kiến tập trung vào nhà ở được mua bởi cá nhân, trong khi giao dịch thông qua pháp nhân được cho là không nằm trong phạm vi này. Người Hy Lạp ở nước ngoài và một số người cư trú dài hạn tại Hy Lạp cũng được đề cập trong nhóm có thể được loại trừ. Ekathimerini
Tuy nhiên, những điểm trên chưa nên được hiểu là toàn bộ cấu trúc cuối cùng của luật. Đây là thông tin cập nhật trong quá trình chính sách tiếp tục được hoàn thiện. Khi tư vấn một giao dịch cụ thể, nhà đầu tư vẫn cần kiểm tra văn bản có hiệu lực tại thời điểm mua thay vì mặc định rằng một cấu trúc giao dịch nhất định chắc chắn được miễn mức thuế mới.
Khi nào thuế mua bất động sản Hy Lạp 15% có thể bắt đầu?
Thông tin cập nhật ngày 28/09 đề cập thời điểm bắt đầu dự kiến là 01/07/2027. Việc lùi thời điểm triển khai được xem là khoảng thời gian để thị trường và các giao dịch đang thực hiện có thêm thời gian thích ứng với thay đổi.
Tại thời điểm 28/09/2026, AADE vẫn hướng dẫn người mua tính thuế chuyển nhượng theo mức 3%. Vì vậy, không nên viết hoặc hiểu rằng Hy Lạp đã chính thức áp dụng thuế 15% ngay từ hiện tại. Các vấn đề như giao dịch đang thực hiện, hợp đồng sơ bộ, thời điểm sang tên hay điều khoản chuyển tiếp cũng cần chờ quy định cuối cùng trước khi đưa ra kết luận cho từng trường hợp.
Nhà đầu tư Việt Nam có thể thuộc nhóm chịu ảnh hưởng không?
Việt Nam không phải thành viên EU hoặc Khu vực Kinh tế châu Âu, vì vậy một cá nhân Việt Nam mua nhà ở tại Hy Lạp có thể thuộc nhóm cần đặc biệt quan tâm đến thay đổi này nếu chính sách cuối cùng được ban hành theo cấu trúc hiện đang được công bố. Tuy nhiên, mức thuế thực tế sẽ còn phụ thuộc vào loại bất động sản, tư cách người mua, tình trạng cư trú, thời điểm giao dịch và các trường hợp ngoại lệ được quy định chính thức.
Đối với gia đình Việt Nam đang chuẩn bị kế hoạch đầu tư, thay đổi này khiến việc tính tổng ngân sách giao dịch trở nên quan trọng hơn. Không nên chỉ nhìn vào giá bán niêm yết của bất động sản mà cần tính đồng thời thuế chuyển nhượng, chi phí pháp lý, công chứng, đăng ký và các khoản liên quan khác. Nếu mức 15% được áp dụng đối với một giao dịch cụ thể, chênh lệch chi phí so với mức thuế hiện nay có thể lên đến hàng chục nghìn EUR đối với một bất động sản có giá khoảng 250.000 EUR.
Thuế mua bất động sản Hy Lạp có làm thay đổi Golden Visa không?
Kế hoạch thay đổi thuế chuyển nhượng và chương trình Golden Visa Hy Lạp là hai vấn đề pháp lý khác nhau. Việc thuế mua nhà có thể tăng không đồng nghĩa các ngưỡng đầu tư của Golden Visa tự động thay đổi.
Theo Cổng đăng ký dịch vụ hành chính quốc gia Hy Lạp được cập nhật ngày 22/09/2026, diện Golden Visa dành cho bất động sản chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở vẫn quy định mức giá mua tối thiểu 250.000 EUR, áp dụng đối với một bất động sản duy nhất và không áp dụng giới hạn diện tích 120 m². Việc chuyển đổi công năng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể trước khi hồ sơ Golden Visa được nộp.
Tương tự, bất động sản gồm công trình được xếp hạng cần phục hồi hoặc tái thiết cũng có mức giá mua tối thiểu 250.000 EUR theo thủ tục Golden Visa tương ứng. Giấy phép cư trú đầu tư của các diện này có thời hạn 5 năm khi đáp ứng đầy đủ điều kiện chương trình.
Do đó, một bất động sản có thể đáp ứng ngưỡng đầu tư Golden Visa nhưng người mua vẫn phải tính riêng nghĩa vụ thuế của giao dịch. Ngưỡng đầu tư 250.000 EUR không có nghĩa tổng số tiền cần chuẩn bị chỉ là 250.000 EUR.
Nhà đầu tư nên theo dõi những gì trước mốc 01/07/2027?
Trong giai đoạn chính sách tiếp tục được hoàn thiện, nhà đầu tư không nên đưa ra quyết định chỉ dựa trên mục tiêu “mua sớm để tránh thuế”. Chất lượng và tính pháp lý của dự án, điều kiện Golden Visa, khả năng hoàn tất giao dịch và tổng ngân sách vẫn phải được đánh giá trước khi quyết định.
Đối với những gia đình đã có kế hoạch mua bất động sản tại Hy Lạp, các yếu tố nên được kiểm tra gồm:
- Bất động sản thuộc nhóm nhà ở hay loại hình khác.
- Người mua đứng tên với tư cách cá nhân hay theo cấu trúc khác.
- Thời điểm dự kiến hoàn tất chuyển nhượng.
- Tình trạng cư trú của người mua và khả năng thuộc nhóm ngoại lệ.
- Nghĩa vụ thuế áp dụng tại thời điểm giao dịch.
- Nếu gắn với Golden Visa, bất động sản có đáp ứng đúng điều kiện của diện đầu tư tương ứng hay không.
Việc xác định những yếu tố này từ đầu giúp gia đình đánh giá đúng tổng ngân sách và tránh lựa chọn một dự án chỉ vì mức giá bán hoặc một thông tin thuế chưa hoàn thiện.
Cập nhật thuế mua bất động sản Hy Lạp cùng Connect New World
Thuế mua bất động sản Hy Lạp là một yếu tố cần theo dõi sát trong thời gian tới, đặc biệt với người mua đến từ các quốc gia ngoài EU. Tính đến ngày 28/09/2026, mức thuế chuyển nhượng hiện hành vẫn là 3%, trong khi kế hoạch nâng lên 15% đối với một số giao dịch mua nhà ở đang tiếp tục được làm rõ và được đề cập với thời điểm dự kiến từ ngày 01/07/2027. Aade
Với gia đình Việt Nam đang cân nhắc bất động sản hoặc Golden Visa Hy Lạp, Connect New World khuyến nghị đánh giá đồng thời điều kiện cư trú, pháp lý dự án, thời điểm chuyển nhượng và tổng chi phí sau thuế. Các quy định mới cần được kiểm tra lại tại thời điểm giao dịch để bảo đảm phương án được xây dựng trên thông tin đang có hiệu lực.
Bản này em chốt được. Góc bài giờ đúng với update 28/09, keyword vào đúng H1/intro/heading/CTA, không biến đề xuất 15% thành luật đã có hiệu lực và đoạn văn đã được gom lại đúng format SEO của mình.
