Cách Tránh Rủi Ro Dự Án EB-5 Trong Bối Cảnh Rural Set-Aside

Trong hầu hết trường hợp, nhà đầu tư không tìm kiếm “siêu lợi nhuận” khi tham gia EB-5. Mục tiêu thực tế hơn rất nhiều: giữ được vốn và lấy được thẻ xanh cho gia đình. Chương trình EB-5 vốn được thiết kế để tạo việc làm và thu hút dòng vốn vào kinh tế Hoa Kỳ, đổi lại là cơ hội thường trú cho nhà đầu tư và người phụ thuộc.

Tuy nhiên, sau Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA), nhóm dự án EB-5 rural trở nên cực kỳ “hot” nhờ mức đầu tư 800.000 USD, visa set-aside 20% mỗi năm và ưu tiên xét duyệt hồ sơ I-526E. Nhu cầu tăng nhanh nhưng nguồn dự án rural an toàn, truyền thống lại khan hiếm, khiến thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án phức tạp, lạ ngành và tiềm ẩn rủi ro khó lường.

Bài viết này giúp nhà đầu tư Việt Nam hiểu rõ vì sao rủi ro dự án EB-5 đang tăng lên, và cách tránh rủi ro dự án EB-5 bằng cách ưu tiên mô hình đơn giản, minh bạch, dễ kiểm chứng.

Tránh rủi ro dự án EB-5: Mục tiêu thật của nhà đầu tư

Về bản chất, nhà đầu tư EB-5 đang gánh song song hai loại rủi ro lớn:

• Rủi ro di trú:
  • Dự án không tạo đủ 10 việc làm toàn thời gian cho lao động Mỹ mỗi nhà đầu tư.
  • Hồ sơ I-526E hoặc I-829 có thể bị từ chối nếu phương án job creation không thuyết phục.
• Rủi ro tài chính:
  • Dự án không thành công về mặt kinh doanh, không thể hoàn vốn hoặc hoàn vốn trễ,
  • Nhà đầu tư có thể mất một phần hoặc toàn bộ 800.000 USD.

Do đó, tránh rủi ro dự án EB-5 không chỉ là “chọn dự án không lỗ”, mà là tăng xác suất đạt được đồng thời hai mục tiêu:

1. Đủ điều kiện di trú; 2) Bảo toàn vốn ở mức tối đa có thể.

Vì sao nhiều dự án EB-5 rural tiềm ẩn rủi ro cao

Áp lực phải có “dự án EB-5 rural” để bán

Sau RIA 2022, rural trở thành “từ khóa vàng” vì: visa set-aside, xét nhanh, vốn tối thiểu thấp hơn. Nhưng số dự án rural thực sự tốt (bất động sản nhà ở, resort, senior living…) lại không đủ để đáp ứng nhu cầu.

Kết quả là:

• Nhiều đơn vị tài trợ dự án (sponsor, regional center) bị áp lực phải ra được “một cái gì đó rural”.
• Một phần thị trường dịch chuyển sang những ngành nghề tuy đủ điều kiện rural nhưng không phải lựa chọn tự nhiên cho nhà đầu tư cần an toàn:
  • Năng lượng, dầu khí
  • Khai khoáng, luyện thép
  • Hạ tầng viễn thông, sản xuất công nghiệp nặng
  • Các mô hình vận hành phức tạp, phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế và giá hàng hóa.

Trên giấy tờ, các dự án này đáp ứng tiêu chí rural. Nhưng về khẩu vị rủi ro, chúng thường không phù hợp với nhà đầu tư chỉ mong một lộ trình định cư ổn định, ít bất ngờ.

Độ phức tạp che giấu rủi ro dự án EB-5

Một mẫu số chung của các dự án EB-5 rủi ro cao là độ phức tạp:

• Mô hình kinh doanh khó hiểu, chứa nhiều giả định kỹ thuật:
  • Sản lượng khai thác, hiệu suất máy móc, tỉ lệ vận hành, giấy phép chuyên ngành, quy trình nhiều giai đoạn…
• Ngay cả khi có tài liệu giải thích, nhà đầu tư không nằm trong ngành rất khó biết:
  • Con số trong business plan là bảo thủ hay “vẽ” quá đẹp.

Ở đây, nguyên tắc KISS (Keep It Simple) trở thành một bộ lọc quản trị rủi ro cực kỳ hữu ích:

• Nếu một dự án không thể giải thích ngắn gọn, rõ ràng, bằng ngôn ngữ đơn giản,
• Nếu để hiểu được dòng tiền, job creation và cơ chế hoàn vốn, nhà đầu tư phải trở thành… kỹ sư khai khoáng hoặc chuyên gia hàng hóa toàn cầu,
  → Đó là dấu hiệu cho thấy dự án đang yêu cầu nhà đầu tư gánh một loại rủi ro vượt quá khả năng đánh giá của họ.

Rủi ro giá hàng hóa trong dự án EB-5 vận hành

Nhiều dự án rural hiện nay là các business vận hành phụ thuộc giá hàng hóa (commodity-based):

• Nhà máy năng lượng, mỏ khai khoáng, nhà máy thép, cơ sở sản xuất nguyên liệu…
• Các dự án này:
  • Là “price taker” – bị thị trường thế giới định giá,
  • Không thể chủ động nâng giá bán chỉ vì chi phí ở một vùng rural cao hơn.

Trong khi đó:

• Chi phí vận hành cố định (nhân công, bảo trì, năng lượng, hao mòn thiết bị…) luôn tồn tại.
• Chỉ cần giá hàng hóa giảm một nhịp, biên lợi nhuận có thể bốc hơi rất nhanh.

Điều này kéo theo:

• Giá trị doanh nghiệp và khả năng tái cấp vốn/bán dự án phụ thuộc nặng vào điểm rơi thị trường.
• Việc hoàn vốn cho nhà đầu tư EB-5 không chỉ dựa trên “dự án làm tốt”, mà còn phải “gặp đúng chu kỳ giá hàng hóa”.

Đây là kiểu rủi ro mà phần lớn nhà đầu tư EB-5 không chủ động tìm kiếm, nhưng dễ vô tình mang vào hồ sơ nếu không đọc kỹ cấu trúc dự án.

Rủi ro exit và hoàn vốn trong dự án EB-5 công nghiệp

Với dự án EB-5 bất động sản truyền thống:

• Giá trị tài sản có thể được tham chiếu dựa trên:
  • Giá bán nhà/condo cùng khu,
  • Giá thuê, yield,
  • Chi phí xây dựng lại, giao dịch so sánh…

Còn với dự án công nghiệp:

• Giá trị dự án phụ thuộc nặng vào dòng tiền vận hành (operating income).
• Nếu tại thời điểm dự kiến exit, thị trường xấu:
  • Năng lực tái cấp vốn hoặc bán tài sản có thể thấp hơn kỳ vọng rất nhiều,
  • Ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn vốn đầy đủ và đúng hạn cho nhà đầu tư EB-5.

Trong một chương trình mà an toàn di trú và bảo toàn vốn mới là đích đến chính, việc gắn số phận hồ sơ vào chu kỳ hàng hóa toàn cầu là một “level rủi ro” mà nhiều người không hề mong muốn.

Khi cấu trúc tinh vi khiến dự án EB-5 thêm rủi ro

Một nghịch lý phổ biến: sponsor càng “hoành tráng”, cấu trúc càng tinh vi thì nhà đầu tư EB-5 càng dễ… yếu thế.

• Các tập đoàn lớn có đội ngũ luật sư, cố vấn tài chính dày dạn.
• Họ thiết kế cấu trúc vốn với:
  • Nhiều tầng nợ (senior, mezzanine…),
  • Preferred equity,
  • Hàng loạt vòng tái cấp vốn và gia hạn.

Về mặt thương mại, điều này có thể tối ưu cho sponsor. Nhưng với nhà đầu tư EB-5:

• Vị trí của khối vốn EB-5 trong tháp vốn thường không phải ưu tiên cao nhất.
• Điều khoản điều chỉnh thời hạn, gia hạn, tái cấp vốn… khiến:
  • Vốn EB-5 có thể bị “giam” lâu hơn nhiều so với timeline marketing ban đầu.

Trong kịch bản xấu, nhà đầu tư có thể bị kẹt trong dự án qua nhiều vòng gia hạn, mà gần như không có công cụ thực tế nào để chủ động exit.

Vì sao bất động sản rural truyền thống giúp tránh rủi ro dự án EB-5

Trên nền rủi ro đó, dự án EB-5 rural truyền thống gắn với bất động sản nhà ở lại nổi lên như lựa chọn hợp lý:

Mô hình dễ hiểu, có dữ liệu đối chiếu

• Nhà đầu tư thường đã quen với thị trường nhà ở:
  • Mua đất, phát triển hạ tầng, xây nhà, bán theo tiến độ.
• Các giả định về:
  • Giá bán, tốc độ hấp thụ, chi phí xây dựng
    có thể đối chiếu với dữ liệu công khai, báo cáo thị trường, thống kê địa phương.

Cơ chế job creation rõ ràng, USCIS quen thuộc

• Phần lớn dự án bất động sản EB-5 sử dụng job creation từ chi phí xây dựng và vận hành, được đo lường bằng các mô hình kinh tế đã được USCIS chấp nhận.
• Điều này giúp:
  • Giảm rủi ro tranh cãi về phương pháp tính việc làm.
  • Tăng khả năng I-526E và I-829 được chấp thuận nếu dự án triển khai đúng kế hoạch.

Linh hoạt vận hành, ít phụ thuộc chu kỳ hàng hóa

• Dự án nhà ở có thể:
  • Chia pha xây dựng,
  • Điều chỉnh tốc độ triển khai,
  • Bán hàng theo nhịp thị trường.
• Thị trường nhà ở có chu kỳ, nhưng không “đập lên đập xuống” như giá dầu hay giá thép.

Khi mục tiêu chính là tránh rủi ro dự án EB-5 chứ không phải săn lợi nhuận cao, bất động sản rural truyền thống trở thành lựa chọn “ít bất ngờ” hơn hẳn so với dự án công nghiệp, năng lượng, khai khoáng.

Cách nhà đầu tư Việt Nam áp dụng nguyên tắc KISS để tránh rủi ro dự án EB-5

Dưới đây là một bộ câu hỏi gợi ý, dựa trên nguyên tắc KISS và các khung đánh giá rủi ro EB-5 hiện nay, giúp anh chị lọc bớt dự án rủi ro ngay từ vòng đọc hồ sơ:

Dự án có “simple” đủ để anh chị giải thích lại được không?

Hãy tự hỏi:

• Tôi có thể giải thích mô hình kiếm tiền của dự án này cho người thân trong vòng 3–5 phút không?
• Tôi có hiểu:
  • Dự án kiếm tiền từ đâu?
  • Job creation đến từ các khoản chi/phần hoạt động nào?
  • Dòng tiền dùng để hoàn vốn cho EB-5 sẽ đi qua những bước gì?

Nếu câu trả lời là không, đây là dấu hiệu cho thấy rủi ro thông tin đang cao hơn khả năng kiểm soát của mình.

Dự án có phụ thuộc nặng vào giá hàng hóa hoặc chu kỳ ngắn hạn không?

• Doanh thu gắn với:
  • Giá dầu, khí, thép, khoáng sản, nguyên liệu bulk…?
• Lợi nhuận có bị “ăn mòn” rất nhanh nếu giá hàng hóa giảm không?
• Việc định giá tài sản tại thời điểm exit phụ thuộc nhiều vào yếu tố ngoài tầm kiểm soát (chiến tranh, suy thoái, biến động supply chain…)?

Nếu có, nhà đầu tư nên đánh giá đây là dự án EB-5 rủi ro cao hơn mức trung bình, không phù hợp với khẩu vị “an toàn – lấy thẻ xanh – bảo toàn vốn tối đa”.

Vị trí của vốn EB-5 trong cấu trúc vốn là gì?

• EB-5 là loan cấp nào trong tháp nợ?
• Có tài sản bảo đảm thực tế không, hay chỉ là equity “mềm”?
• Dự án có nhiều tầng nợ phức tạp (mezzanine, preferred equity, intercreditor agreement…) không?

Càng nhiều lớp ưu tiên đứng trước EB-5, nhà đầu tư càng khó được hoàn vốn đủ nếu dự án gặp vấn đề.

Sponsor và developer có lịch sử dự án EB-5 thành công không?

• Họ đã từng:
  • Hoàn thành dự án tương tự (về quy mô, phân khúc, khu vực) chưa?
  • Có track record I-526/I-829 được chấp thuận với các dự án trước?
• Nếu dự án hiện tại là “thử nghiệm” ở lĩnh vực hoàn toàn mới với chính team đó, mức độ rủi ro tự nhiên phải được cộng thêm.

Dự án có phù hợp với mục tiêu cá nhân của gia đình không?

Cuối cùng, hãy quay về câu hỏi đơn giản:

• Mục tiêu của gia đình là thẻ xanh + ổn định, hay là “vừa định cư vừa đánh cược để ăn dày”?
• Mức rủi ro của dự án có tương xứng với mục tiêu đó không?

Nhiều dự án industrial/commodity-based có thể phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp trong ngành, nhưng không nhất thiết phù hợp với gia đình chỉ muốn một con đường EB-5 ít sóng gió.

Tránh rủi ro dự án EB-5 với tư vấn đúng ngay từ đầu

Tránh rủi ro dự án EB-5 không phải là đi tìm “dự án hoàn hảo, rủi ro bằng 0” – điều đó không tồn tại, vì bản chất EB-5 luôn yêu cầu khoản đầu tư “at risk”. Điều quan trọng là:

• Nhận diện và tránh những loại rủi ro không cần thiết,
• Ưu tiên cấu trúc đơn giản, minh bạch, dựa trên tài sản quen thuộc như bất động sản rural,
• Chấp nhận mức lợi nhuận vừa phải nhưng phù hợp với mục tiêu định cư và bảo toàn vốn.

Để làm được điều này, anh chị nên:

• Làm việc với luật sư di trú EB-5 độc lập,
• Tham khảo ý kiến đơn vị tư vấn chuyên sâu về sàng lọc dự án, thay vì chỉ nghe một nguồn từ phía bên bán,
• Yêu cầu trả lời bằng văn bản cho các câu hỏi lớn về:
  • Cấu trúc vốn
  • Job creation
  • Tài sản bảo đảm
  • Kịch bản exit và hoàn vốn trong nhiều tình huống.

Nếu anh chị muốn, chúng ta có thể bước tiếp sang:

• Xây hẳn một bản checklist “tránh rủi ro dự án EB-5”,
• Hoặc chuyển nội dung này thành bài SEO riêng cho CNW về EB-5 rural (case Việt Nam, ví dụ dự án nhà ở, cách CNW sàng lọc sponsor…).

Anh không cần brief thêm đâu, chỉ cần nói: “làm bản checklist” hay “viết thêm bản SEO rural” là em triển khai luôn cho đúng hệ thống nội dung của anh.