Khi tìm hiểu chương trình EB-5, nhiều nhà đầu tư Việt Nam thường được nghe những thông điệp rất hấp dẫn như “an toàn”, “đã được phê duyệt”, “đi nhanh”, “có thể lấy lại vốn”, hoặc “đầu tư cho cả thẻ xanh lẫn tương lai của con”. Nhưng điều ít khi được nói rõ là EB-5 không phải một sản phẩm tài chính bảo đảm, và cũng không phải cứ chọn một dự án đang được quảng bá mạnh thì sẽ tự động có một lộ trình suôn sẻ. Bản chất của EB-5 là một chương trình định cư diện đầu tư tạo việc làm, nơi nhà đầu tư vừa phải quan tâm đến mục tiêu di trú, vừa phải nhìn thẳng vào các rủi ro thực tế của khoản đầu tư. Chính vì vậy, để đi đúng từ đầu, nhà đầu tư cần hiểu rõ những điều phía sau marketing EB-5 thay vì chỉ nghe những câu chốt sale một chiều.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về bản chất của chương trình EB-5
Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất là xem EB-5 như một cách “mua thẻ xanh”. Cách hiểu này rất nguy hiểm vì nó làm mờ đi bản chất thật của chương trình. EB-5 là một diện định cư gắn với đầu tư tạo việc làm tại Mỹ. Điều đó có nghĩa là hồ sơ không chỉ xoay quanh việc chuyển tiền vào một dự án, mà còn liên quan đến tính hợp lệ của dòng tiền, cấu trúc đầu tư, khả năng tạo việc làm và mức độ phù hợp của toàn bộ phương án.
Nhà đầu tư Việt Nam thường nghe nhiều về kết quả cuối cùng là thẻ xanh, nhưng lại ít được nói rõ về hành trình ở giữa. Trong hành trình đó, mỗi quyết định sai ngay từ bước đầu đều có thể kéo theo rủi ro về thời gian, chi phí và cả tương lai của cả gia đình. Một dự án được giới thiệu hấp dẫn không có nghĩa là dự án đó phù hợp với mọi hồ sơ. Một lộ trình được mô tả là nhanh không có nghĩa là nó sẽ nhanh với từng nhà đầu tư cụ thể.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về câu “Dự án đã được USCIS phê duyệt”
Đây là câu xuất hiện rất nhiều trong marketing EB-5, nhưng cũng là câu dễ gây hiểu lầm nhất. Khi nghe “dự án đã được USCIS phê duyệt”, nhiều nhà đầu tư sẽ tự động suy ra rằng dự án đó an toàn, đáng tin, ít rủi ro hoặc gần như chắc chắn dẫn đến thẻ xanh. Trên thực tế, cách hiểu đó là quá đơn giản và dễ đẩy nhà đầu tư vào trạng thái chủ quan.
Điều quan trọng là phải làm rõ: Một trạng thái phê duyệt nào đó trong hệ thống EB-5 không đồng nghĩa với việc mọi khía cạnh của dự án đều đã được kiểm chứng thay cho nhà đầu tư. Nó càng không có nghĩa rằng nhà đầu tư có thể bỏ qua việc thẩm định cấu trúc vốn, kế hoạch tạo việc làm, năng lực của chủ đầu tư, chiến lược hoàn vốn hay các yếu tố vận hành thực tế của dự án.
Nếu một đơn vị tư vấn chỉ dừng ở câu “đã được phê duyệt” mà không giải thích cụ thể phê duyệt cái gì, phạm vi đến đâu, ý nghĩa thực tế là gì và điều gì vẫn còn là rủi ro, thì nhà đầu tư mới chỉ nghe một nửa câu chuyện. Nửa còn lại mới là phần quyết định xem dự án đó có thật sự phù hợp hay không.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về rủi ro mất tiền và rủi ro mất thời gian
Nhiều nhà đầu tư bước vào EB-5 với mong muốn đạt được hai mục tiêu cùng lúc: Có thẻ xanh và lấy lại vốn. Đây là kỳ vọng dễ hiểu, nhưng nếu không nhìn thực tế thì rất dễ biến thành ảo tưởng. Trong EB-5, mục tiêu di trú và mục tiêu tài chính có liên quan với nhau, nhưng không phải lúc nào cũng đi song song một cách đẹp đẽ như trong brochure.
Có những dự án được xây dựng tốt cho mục tiêu tạo việc làm nhưng thời gian hoàn vốn lại dài hơn nhà đầu tư mong đợi. Cũng có những dự án được mô tả rất hấp dẫn về đầu ra tài chính nhưng khi bóc sâu thì lại lộ ra những câu hỏi về tính bền vững, tính khả thi hoặc biên an toàn của toàn bộ cấu trúc deal. Nếu nhà đầu tư chỉ nghe phần “có thể hoàn vốn” mà không hỏi “hoàn bằng cách nào”, “dựa vào dòng tiền nào”, “nếu thị trường xấu đi thì sao”, thì đó không phải là đầu tư, mà là đặt niềm tin.
Một vấn đề khác là rủi ro thời gian. Không ít người chỉ nhận ra mình đã đi chậm hoặc đi sai khi hồ sơ bắt đầu phát sinh vướng mắc. Khi đó, chi phí cơ hội đã tăng lên, kế hoạch học hành của con bị ảnh hưởng, và áp lực tâm lý với cả gia đình cũng lớn hơn rất nhiều.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về lời hứa “Đi nhanh”
“Đi nhanh” là một trong những cụm từ bán hàng dễ chạm đến cảm xúc nhất. Ai cũng muốn đi nhanh hơn, có kết quả sớm hơn, ổn định cuộc sống sớm hơn. Nhưng chính vì vậy, đây cũng là cụm từ cần được nghe với sự tỉnh táo cao nhất.
Trong thực tế, tốc độ của một hồ sơ EB-5 không chỉ phụ thuộc vào loại dự án hay cách nó được quảng bá. Nó còn phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của hồ sơ cá nhân, chất lượng chứng minh nguồn tiền, khả năng phối hợp giữa các bên xử lý, tình trạng thực tế của hồ sơ tại từng giai đoạn, và cả việc nhà đầu tư có chuẩn bị đúng ngay từ đầu hay không.
Vì vậy, khi nghe một lời khẳng định quá mạnh về tốc độ, nhà đầu tư nên tự hỏi: Lời hứa đó đang dựa trên điều gì. Đó là lợi thế chính sách hay chỉ là cách nói để tạo cảm giác cấp bách. Có rất nhiều trường hợp cùng đi một diện nhưng kết quả về thời gian lại khác nhau đáng kể, đơn giản vì chất lượng chuẩn bị hồ sơ khác nhau ngay từ gốc.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về hồ sơ nguồn tiền
Đây là phần cực kỳ quan trọng nhưng thường bị nói nhẹ trong giai đoạn tư vấn ban đầu. Nhiều nhà đầu tư dành rất nhiều thời gian để nghe về dự án, về khu vực, về lợi thế, về tiến độ, nhưng lại không được cảnh báo đủ sớm rằng hồ sơ nguồn tiền mới là phần có thể làm chậm, làm yếu hoặc làm phức tạp toàn bộ hành trình EB-5.
Đối với nhà đầu tư Việt Nam, nguồn tiền có thể liên quan đến nhiều lớp tài sản tích lũy trong nhiều năm, chuyển nhượng bất động sản, hoạt động kinh doanh gia đình, dòng tiền đi qua người thân, khoản cho tặng hoặc tài sản hình thành theo cách rất phổ biến ở Việt Nam nhưng không phải lúc nào cũng dễ chứng minh bằng bộ hồ sơ chặt chẽ.
Vấn đề nằm ở chỗ: Một dự án tốt không thể cứu một hồ sơ nguồn tiền yếu. Nếu phần này không được rà soát sớm, nhà đầu tư có thể xuống tiền rất nhanh nhưng lại mất nhiều tháng sau đó để xử lý những câu hỏi đáng lẽ phải được nhận diện từ đầu. Đó là lý do một đơn vị tư vấn có trách nhiệm phải nhìn song song cả hai vế: Dự án và nguồn tiền. Nếu chỉ nói kỹ về dự án mà nói lướt về nguồn tiền, đó là dấu hiệu cần cẩn trọng.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về xung đột lợi ích trong quá trình tư vấn
Không phải ai tư vấn EB-5 cũng đứng hoàn toàn về phía nhà đầu tư. Đây là một sự thật khó nghe nhưng cần nói thẳng. Trong nhiều trường hợp, người đang tư vấn đồng thời cũng là người có lợi ích khi nhà đầu tư chọn đúng deal mà họ đang phân phối. Điều đó không có nghĩa mọi tư vấn đều thiếu trung thực, nhưng nó có nghĩa là nhà đầu tư phải đủ tỉnh táo để hiểu rằng không phải lời khuyên nào cũng hoàn toàn trung lập.
Vì vậy, điều nhà đầu tư cần không chỉ là nghe dự án “hay ở đâu”, mà còn phải được chỉ ra rõ “yếu ở đâu”, “điểm nào cần theo dõi”, “rủi ro nào là bình thường”, “rủi ro nào là không nên chấp nhận”. Một đơn vị chỉ nói mặt sáng mà không dám nói mặt tối thường là một đơn vị đang bán deal nhiều hơn là đang bảo vệ nhà đầu tư.
Trong các giao dịch lớn như EB-5, sự phản biện mới là thứ có giá trị. Nhà đầu tư không cần thêm một người đọc brochure. Nhà đầu tư cần một người đủ năng lực bóc brochure ra và nói thẳng những gì nằm bên dưới.
Những điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói về cách thẩm định dự án đúng
Một dự án EB-5 không nên được đánh giá bằng cảm giác, thương hiệu hay mức độ nổi tiếng trên thị trường. Cũng không nên đánh giá chỉ dựa trên việc “nhiều người đã tham gia” hoặc “bên này làm lâu rồi”. Thẩm định đúng phải đi vào những câu hỏi thực chất hơn nhiều.
Nhà đầu tư cần hiểu dự án tạo việc làm bằng cách nào. Cấu trúc vốn đang lành mạnh hay quá phụ thuộc vào một đầu ra chưa chắc chắn. Tiền EB-5 đang nằm ở vị trí nào trong cấu trúc vốn. Kế hoạch hoàn vốn đến từ đâu. Ai là người thật sự chịu trách nhiệm vận hành. Nếu tiến độ không như kỳ vọng, lớp rủi ro nào sẽ bị ảnh hưởng trước.
Khi những câu hỏi này chưa có lời giải rõ ràng, việc xuống tiền thực chất vẫn là một quyết định mang tính cảm tính. Trong khi đó, số tiền bỏ ra và hệ quả đi kèm lại quá lớn để dựa vào cảm giác. Nhà đầu tư càng nghiêm túc với mục tiêu định cư lâu dài thì càng phải nghiêm túc với khâu thẩm định.
Tư vấn cho nhà đầu tư EB-5 Việt Nam: Đừng mua lời hứa, hãy mua một quy trình thẩm định đúng
Điều nhà đầu tư EB-5 Việt Nam ít khi được nói nhất không phải chỉ là một chi tiết kỹ thuật nào đó, mà là cách phải nhìn toàn bộ thương vụ bằng tư duy phản biện. EB-5 không phải con đường dành cho những quyết định vội vàng, cũng không phải nơi nên đặt niềm tin chỉ vì một dự án đang được nói đến nhiều.
Một quyết định đúng cần đi qua ít nhất ba lớp kiểm tra: Mức độ phù hợp của dự án, mức độ sẵn sàng của hồ sơ nguồn tiền và mức độ minh bạch của bên đang tư vấn cho mình. Nếu một trong ba lớp đó bị bỏ qua, nhà đầu tư có thể vẫn cảm thấy yên tâm ở giai đoạn đầu, nhưng rủi ro thật sẽ xuất hiện ở giai đoạn sau, khi việc sửa sai đã trở nên tốn kém hơn rất nhiều.
Tư vấn cho nhà đầu tư EB-5 Việt Nam cùng Connect New World trước khi chọn dự án
Nếu anh/chị đang cân nhắc chương trình EB-5, điều quan trọng không phải là nghe thêm một lời khẳng định rằng “dự án này tốt”, mà là có một đội ngũ đủ khả năng cùng anh/chị phân tích dự án theo hướng thực chất: Bản chất pháp lý, cấu trúc đầu tư, khả năng tạo việc làm, chiến lược hoàn vốn và độ sẵn sàng của hồ sơ nguồn tiền. Connect New World đồng hành cùng nhà đầu tư bằng cách đặt câu hỏi đúng ngay từ đầu, giúp gia đình tránh bị cuốn theo marketing một chiều và chọn lộ trình phù hợp hơn với mục tiêu định cư lâu dài.
Xem thêm bài viết quan trọng về chương trình EB-5 tại đây!
